重庆这里的房价凭什么从6250元/平米涨到31200元/平米？

房地产无论发展多少年

决定房价最核心的因素

永远是

地段，地段，还是地段

01房产投资回归城市中心2020年10月10日下午，作为国庆后土拍的第一单，红旗河沟地块从国庆前正式公布拍卖日期后，一直为大家所关注。该地块也不负众望，最终以42.03%的溢价率被中海地产斩获。渝北区观音桥组团D分区D10-5-1/02地块

用 途：二类居住用地、商业用地、商务用地

土地面积：43250㎡

土地面积：64.87亩

建筑面积：151375㎡

容积率：3.5

起始总价：135892万元

起始楼板价：8977元/㎡

起始净地价：2094万元/亩

保证金：27179万元

成交总价：19.3亿元

成交楼板价：12750元/㎡

成交净地价：2975万元/亩

成交单位：中海

成交方式: 拍卖

数据来源：重庆公共资源网

12750元/㎡的单方楼面价不算近两月以来的最高价，但42.03%的溢价率，却是近两月以来的最高，除此之外，该地块之所以吸引大家关注，还在于地块所处加州-新光天地商圈、观音桥商圈、北城天街-九街商圈、龙湖新壹街环绕的核心位置，基本步行到上述商圈时间都只要10-15分钟。

妥妥的城市核心绝版地段！

分析完红旗河沟地块所处的地理位置，就不难理解为什么能在10月10日的竞拍中，引来多达9家龙头地产企业争相举牌，最终以42.03%的溢价率，12750元/㎡土地单方价格落锤。

回顾节前九龙坡大杨石组团地块，最终新希望以13091元/㎡价格揽入怀中，同样是因为所处核心地理位置。而同区域2020年还产生过单价超过10000元/㎡，以及重庆单价最高达13549元/㎡的地块。

02城市核心位置房价更有底气

《9月重庆中心城区房价地图》中，渝中区以31200元/㎡价格稳居榜首，房价排名第二、第三的分别是江北区和渝北区，价格分别为18799元/㎡，18352元/㎡。

数据来源：58安居客房产研究院

时间回到2020年，渝中区，江北区，渝北区房价分别是6250元/㎡，6545元/㎡，6341元/㎡，之间的价格差距并不明显。

数据来源：安居客

2020年

渝中与江北，渝北住宅均价分别的比值为

0.95：1

0.99：1

2020年

渝中与江北，渝北住宅均价分别的比值为

1.66：1

1.70：1

十年间，渝中与江北，渝北住宅均价直接倒了个，并大幅拉开差距。相关统计数据显示：截止目前，渝中区，江北区，渝北区在售住宅项目分别为7个，25个，154个。

截止2020年9月，重庆在售非别墅类住宅产品最高价为52362.65元/㎡。是重庆全市均价13304元/㎡的3.94倍，而该项目位置正好处于渝中区。

渝中区位于朝天门核心区域的某高端大平层项目售价：

数据来源：重庆房交所

住宅最高价/全市均价

=

52362.65/13304=3.94（倍）

接下来深度君同样分别选择位于江北区和渝北区在售非别墅类住宅产品最高价项目对比如下。

江北区位于九街核心区域的某高端大平层项目售价：

数据来源：重庆房交所

住宅售价/全市均价

=

26072.92/13304=1.96（倍）

渝北区位于重庆中央公园某高端大平层项目售价：

数据来源：重庆房交所

住宅售价/全市均价

=

18306.93/13304=1.38（倍）

渝中区，江北区，渝北区

非别墅类住宅产品最高售价同全市住宅均价

之间的比值分别为

3.94：1（渝中）

1.96：1（江北）

1.38：1（渝北）

在上述三个区域非别墅类住宅产品最高售价中，渝中区是江北区的2倍，是渝北区的2.86倍。

同理，深度君还对比了2020年9月北京、上海、深圳成都四地的全市非别墅类住宅产品最高售价同全市住宅均价之间的比值分别为4.57,：1；4.72：1；2.68：1；6.51：1。

北 京

数据来源：诸葛找房

住宅最高售价/全市均价

=

261487/57132=4.57（倍）

上 海

数据来源：诸葛找房

住宅最高售价/全市均价

=

269388/57076=4.72（倍）

深 圳

数据来源：诸葛找房

住宅最高售价/全市均价

=

193964/72130=2.68（倍）

成 都

数据来源：诸葛找房

住宅最高售价/全市均价

=

100815/15494=6.51（倍）

上述四个城市非别墅类最高售价住宅产品售价同所在城市住宅均价之间的比值基本在2.68-6.51倍之间，且都具有统一的属性：所处位置均为城市核心区域位置。而前面重庆非别墅类住宅产品最高售价产品同样处于重庆渝中区核心位置。

03“C”位还是城市核心

回过头来我们再看看重庆2020年到2020年重庆重庆房价分布变迁。

2020年

重庆房地产发展还处于房价的初始阶段，那时候，重庆的房地产开发也还基本是围绕在内环以里进行开发，2020年房价还都在10000元/㎡以内。

数据来源：铭腾数据

2020年

2020到2020年，重庆经历了10年房地产的高速发展，截止9月，主城9区住宅均价已经涨到了13304元/㎡。另一方面，深度君同样发现，虽然重庆房地产发展早已突破了外环，北到水土-静观，南到钓鱼岛，东西横跨三个槽谷地带。但重庆15000元/㎡以上，甚至20000元/㎡以上售价住宅项目，依然主要分布在内环以里的城市核心位置。

数据来源：铭腾数据

到了2020年，重庆经历了10年房地产的高速发展，截止9月，主城9区住宅均价已经涨到了13304元/㎡。另一方面，深度君同样发现，虽然重庆房地产发展早已突破了外环，北到水土-静观，南到钓鱼岛，东西横跨三个槽谷地带。但重庆15000元/㎡以上，尤其是20000元/㎡以上售价住宅项目，依然主要分布在内环以里的城市核心位置。

“C”位还是城市核心

04重庆哪些地方可以闭着眼睛买

随着重庆城市发展的不断外溢，房地产开发越来越郊区化。不管是自住还是投资，从生活的便捷性以及房产本身的保值，增值甚至二次变现等角度来分析，买房子都是一个极度考研购房者综合判断的事情。

以深度君的角度来看，房子作为一次性投入资金总量相对较大的商品，除了居住属性外，其实更多具有金融的属性，道理和炒股一样，买股票都希望买了以后能上涨，而不是下跌。回过头来看，在哪里买房，就显得非常重要了。

纯粹从地段角度出发，在购买房屋的过程中，深度君也从以下三个方面依次给大家逐一说明ZUI重要考虑的因素。

NO.1

城市核心绝版地段

以“两江四岸+渝中解放碑CBD，江北嘴CBD，南滨路弹子石CBD”为核心的城市核心绝版地段。无论是开发商拿地，还是城市发展的轨迹来看，核心地段的房子永远是ZUI具价值的，而重庆，首推的当属“两江四岸”。而“两江四岸”中，以嘉陵江和长江交汇的渝中解放碑CBD，江北嘴CBD，南滨路弹子石CBD又是皇冠上最闪耀的那颗明珠，在这些区域买房，基本可以是闭着眼睛买。

NO.2

传统核心商圈+成熟配套商圈

核心商圈以及成熟配套商圈无论是生活配套，交通出行或是休闲娱乐等方面，都经历了较长时间的沉淀，同时居住人口数量较大，后期在进行房屋更新置换时，周期也相对较短。

重庆传统六大商圈+新兴商圈：

NO.3

优质中小学教育资源周边的房子

无论是全国其他城市，还是在重庆，教育是一个家庭永远绕不过去的重要组成部分。在重庆，同样是只要项目周边有综合排名TOP10的树人小学，巴蜀小学，人民小学，沙坪坝小学，人和街小学，谢家湾小学，珊瑚实验小学，九龙坡第一实验小学，南开小学，或者是以“七龙珠”领衔的重庆巴蜀中学，重庆一中，重庆三中，重庆八中，西大附中，重庆外国语学校，育才中学等重点中学，售楼处几乎都能在短时间内实现开盘即售罄。上述学校周边的二手房交易同样火爆。

重庆排名前十名小学：

注：以上小学为校本部，未含分校地址

重庆排名前十名中学：

注：以上数据根据2020年高考数据预估

接下来，如果在接下来的时间在重庆要投资买房，如果满足上面三个条件或者其中一个条件，基本可以闭着眼睛随便买。05结 语为什么前面深度君能言之凿凿的说，在严格遵循上面三个条件前提下，在重庆买房基本可以闭着眼睛随便买。回到最开篇的红旗河沟土拍地块为什么能受到大家如此的关注，还是因为地段的绝版。从上月九龙坡万象城核心区，售价在25000-30000元/㎡的新开盘超高层住宅项目，其热销程度同样印证了上述三个闭着眼睛买房的因素。该项目在9月底开盘，短短不到一个月时间，就实现了开盘售罄。数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上房地产市场永远不缺少好的产品，但绝版的地段永远具有稀缺性，土地资源的不可再生才是最终成就房屋价值的内在核心。还是那句老话，物以稀为贵！

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