南昌经开区房子值不值得买 看了这篇文章你就可决定

南昌经开区之前给人的印象主要有两点，第一，工厂多，工业为主的工业区，第二，学生多，下罗的高校多。我们来看一下经开区的起源，南昌经济技术开发区创建于1992年，2000年被国务院批准成为江西省第一家国家级经济技术开发区，是南昌市、乃至江西省对外开放的重要区域。全区下辖一镇两处、一个桑海医药产业园，总人口40万，常驻人口32万。开发区坚持“吸收外资为主，兴办工业为主，出口为主，致力于发展高新技术”的方针，按照南昌市“一江两岸”城市发展战略，将努力建成具有自身特色和优势的高新技术产业基地，大产业、大公司配套制造业转移基地。

全国第18个、中部地区第2个国家级新区

2020年6月6日，国务院关于同意设立江西赣江新区的批复》（国函[2020]96号）印发，标志着江西赣江新区正式成立。也标志着赣江新区成为全国第18个、中部地区第2个国家级新区。

赣江新区规划面积465平方公里，其中南昌境内267平方公里、九江境内198平方公里，主要范围为南昌经济技术开发区、南昌临空经济区(含桑海开发区)、永修县城、永修云山经济开发区、共青城市城区、共青城经济技术开发区。

目前赣江新区分为四个组团，包含：昌北组团、临空组团、永修组团、共青组团。也就是说曾经的经开区摇身一变成了国家级新区赣江新区的昌北组团，从此搭上了国际级新区的快车道。

2020年上半年南昌房价走势

2020年，南昌在限购、限售、限贷……多个调控手段齐下，最终南昌楼市以37575套商品房住宅成交平稳收官。在调控背景下的南昌房价，2020年上半年南昌市房价整体呈现上升趋势。整体均价为12223元/㎡，同比去年上半年（8998元/㎡）上涨35.8%。（数据来源于网络），这个某房产网络大数据统计的上涨幅度跟国家统计局统计的应该是大相径庭，且不谈数据的权威准确性，但就老百姓的感受而言，上半年南昌的房价大部分的确在“涨”声度过。

从上图可以看出，在2020年6月南昌各区域房价中，南昌经开区的房价仅仅高于湾里区及南昌县，早期的工业区形象以及前段时间闹得沸沸扬扬的垃圾场事件对经开的房价有一定的影响，目前绝对算得上是南昌的房价洼地。

经开区之买房

前段时间抽空和朋友去了一趟经开区看房，其一了解目前经开区房价情况，其二看看是否有值得投资的机会。整个经开区在售楼盘以枫生高速为界，西边以万科、绿地几个盘为主，也是经开区上半年的销售主力，东边以中铁、城泰为主，接下来恒大、中海地块也将陆续问世。

先来到的是双港西大街附近楼盘（包含万科金域国际、正荣府、绿地悦公馆等），这个片区由于离经开区管委会（区行政商务中心）更近，且发展相对较早，在经开区的在售楼盘中相对价格较高，万科金域国际最后两栋高层（23#、24#栋）在售，精装110㎡的通透三房价格11000元/㎡左右，中间户非通透90㎡户型10000元/㎡左右，万科的物业管理一直都是加分项，所以这个盘上半年一直是经开区的出货主力，正荣府我们去的时候还没开盘，最近开盘价是洋房（其实是10层左右的小高层）在11000元/㎡左右，带简单装修，这个盘说两点，第一这个盘当初楼面价高达6000元/㎡，目前卖这个价是没钱赚的，第二，目前在售洋房舒适度比高层好很多，得房率85％，118㎡的四房是亮点。对于这片区域，由于政府限价等多种因素，价格在南昌来说算是良心的了，对于刚需而言，周边配套逐渐成熟，南昌十中学区也都有了，建议刚需尽早上车。

正荣府售楼处

接下来去了枫生高速以西的项目，目前在售项目主要集中在往北走的中铁青秀城、城泰枫华天成以及庞大领航，这些项目由于距离相对较远，房价也相对便宜，枫华天成高层7500元/㎡左右，庞大领航商业产权公寓六千出头，中铁青秀城最后一栋高层未开，洋房价格9000元/㎡左右，中海阳光玫瑰园目前在蓄客阶段，对外报价高层精装价格在9500-12000之间。对于这个区域个人建议是七八千的房价投资客可选择入手，距离不是问题，后期差价会逐渐拉平，理由主要有两点：

第一：根据2020年政府发布的南昌蛟桥片区控规（部分截图如下），总体上形成“一带、一核、双轴、四区”的空间格局。一带指的是行政商务带——沿桂苑大道形成行政商务带（附近楼盘主要有万科、正荣等）。一核指得是商业服务核心——围绕轨道交通一号延伸线昌北大道站形成商业服务核心（也就是在枫华天成附近）。未来将会有大片住宅用地（黄色）和商业用地（红色）供应，目前属于价格洼地

蛟桥片区控规部分截取

第二，2020年6月6日，省委办公厅、省政府办公厅印发《关于支持赣江新区加快发展的若干意见》，对于基础建设部分这样提出“加快推进城市轨道机场快线(南昌西站至昌北机场)、地铁1号线北延建设”也就是说一号线北延速度会加快，到时候经开区价差会进一步缩小。

最后笔者总结一下就经开区购房的几点建议：

1、上一篇说到的从短期来看，去杠杆、严监管会让资产泡沫局部破灭，大环境仍然是这样，6月15日经历了美联储年内的第二次加息，虽然说人民币汇率看似稳定，但美元加息是温水煮青蛙，随着美元加息周期的到来，央行加息的可能性也在增加，这时候投资当然要谨慎再谨慎了。

2、全国大调控的方向暂时是不会变的，南昌下半年调控升级也是大概率事件，但目前南昌城建全面开工（地铁2、3、4号线，各路环线高架等等），地方政府对土地财政的渴望可见一斑，所以在政策的执行上可能会另辟蹊径，就像现在的计划卖房时代，政府会规定好开发商什么价格卖、什么时候签约，一切都在政府掌控之中。

3、“没有最高，只有更高”——前段时间万科城市花园领跑南昌县房价，新洪大赣江城1.1万元/㎡创造象湖新城热销，最近湾里的万科璞悦里9500元/㎡树立湾里房价标杆，前几天开盘的南昌县恒大翡翠珑庭更是以高层1.4万元/㎡、洋房2万元/㎡的价格让人瞠目结舌。相比之下现在经开区的确算是价格洼地，就等着以8798元/㎡楼面价成交的恒大时代之光来捅破经开区的价格天花板。

4、经开区刚需客户建议购买桂苑大道附近楼盘，毕竟是经开区的行政商务带，配套相对成熟，自带学区，万科物业品质好，还有一个不赚你钱的正荣府，刚需客户此时不买，要等何时？

5、围绕轨道交通一号延伸线昌北大道站形成商业服务核心区，典型的楼盘有枫华天成，这里更适合投资，毕竟房价只有七千多，随着一号线北延线的确定，以及相隔一条英雄大道的儒乐湖新城的建设，房价将逐步缩小。

6、六月份政府公式了经开区JQ302-C/E/F/G/H地块控规调整报告，也就是经开区垃圾场附近的规划调整，垃圾场附近的住宅、商业用地已经全部调整为工业用地和公共交通用地，政府连卖地钱都不要了，想搬移垃圾场是不太可能了，所以在垃圾场下风向的楼盘建议暂时不要出手了。

来源：豫章房谈

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